RISCURI ȘI OPORTUNITĂȚI PE PIAȚA IMOBILIARĂ

Creditele ipotecare prezintă o senzitivitate mai mare, față de creditul de consum, la posibile șocuri asupra ratei dobânzii, venitului sau cursului de schimb, date fiind maturitatea și sumele contractate mai mari. În contextul în care ratele de dobândă se află în prezent la minime istorice, riscul principal pe termen mediu îl reprezintă impactul viitoarelor creșteri în costul de finanțare asupra gradului de îndatorare. DSTI aferent creditului ipotecar ar suferi cea mai mare creștere în cazul unei majorări a ratei dobânzii de 2 puncte procentuale (cu 5,3 puncte procentuale, Grafic 2.27). Structural, șocul de dobândă ar genera o creștere a ponderii debitorilor cu DSTI de peste 40 la sută cu aproximativ 10 puncte procentuale. Mai mult, în perioada iunie 2016-iunie 2017, valoarea mediană a unui credit ipotecar nou contractat a continuat să se majoreze, fiind cu 5 la sută peste nivelul aferent expunerilor bancare ipotecare în stoc. Acest lucru conduce la o creștere a senzitivității gradului de îndatorare la modificarea ratei dobânzii, amplificând vulnerabilitatea debitorilor.

Majoritatea debitorilor cu credite ipotecare ar resimți în timp real un potențial șoc pe rata de dobândă. Creditele ipotecare nou acordate au rata dobânzii variabilă în proporție de 95 la sută, în timp ce creditele de consum sunt acordate în proporție de 58 la sută cu dobândă fixă (ianuarie-septembrie 2017, Grafic 2.28). Riscul de dobândă este mai pronunțat în cazul creditelor ipotecare, relativ la creditele de consum prin prisma acordării acestora pe maturități mai lungi (până la 30 de ani, față de 5 ani în medie) și la valori mult mai ridicate. Totodată, şocul de dobândă cu care s-ar putea confrunta debitorii a căror rată de dobândă a fost fixă pentru primii cinci ani ar putea determina modificări mult mai importante în cazul creditelor ipotecare cu dobândă fixă în momentul trecerii de la regimul de dobândă fixă la cea variabilă (creditele ipotecare cu dobândă fixă pe o perioadă de cinci ani reprezintă 3 la sută din volumul creditelor noi, ianuarie – septembrie 2017). Estimări preliminare arată că rata creditelor neperformante la nivelul sectorului populaţiei s-ar majora de la valoarea actuală de 5,8 la sută, la 7,3 la sută într-un orizont de un an de zile în ipoteza unui şoc de 200 de puncte de bază pe rata dobânzii. În aceste condiții, este necesar ca debitorii să fie în permanență informați despre riscurile cu care se pot confrunta pe termen mediu pentru a preveni îndatorarea în condiţii în care ulterior s-ar putea confrunta cu probleme în rambursarea respectivelor obligaţii financiare. Astfel, debitorii ar fi mai bine protejaţi, pe termen mediu, dacă ar solicita în mai mare măsură încheierea de contracte de credite cu dobândă fixă. 

 Notă: Sunt incluse printre creditele cu dobândă variabilă și creditele cu dobândă cu perioadă fixă sub un 1 an.

Debitorii sunt expuși riscurilor macroeconomice și prin canalul scăderii venitului. În condițiile prezente, o scădere cu 6 la sută a veniturilor persoanelor îndatorate poate conduce la o creștere a gradului de îndatorare cu până la 2 puncte procentuale. Mai mult, acest impact poate genera în timp materializarea unei neperformanțe importante, așa cum s-a putut observa în cazul debitorilor angajați în administrația publică și care au suferit o diminuare a salariilor cu 25 la sută în luna iulie a anului 2010, în contextul crizei economice.

Grafic 2.28 Ponderea fluxurilor de credit după tipul ratei dobânzii

 

În ceea ce priveşte vulnerabilitățile la care sunt expuși debitorii care se îndatorează de la IFN, BNR a luat măsuri de limitare a acestora pentru IFN care practică rate ale dobânzilor la niveluri extrem de ridicate. Astfel, IFN care acordă credite la dobânzi foarte mari (de exemplu credite de consum cu durată inițială de peste 90 de zile în lei și cu dobândă de 10 ori peste nivelul ratei aferente facilităţii de creditare a BNR) vor fi înscrise în Registrul special și vor trebui să îndeplinească cerințe de capital mai stricte. Verida Credit fiind inscrisa in Registru Special inca din 2014.

 

La nivel european, monitorizarea riscurilor şi vulnerabilităţilor dinspre piaţa imobiliară rezidenţială şi comercială reprezintă o prioritate. În urma evaluărilor derulate de CERS în anul 201655, pentru România și țările din regiune nu au fost identificate vulnerabilități de natură sistemică provenind dinspre piețele imobiliare rezidențiale. Metodologia de evaluare aplicată de CERS implică monitorizarea vulnerabilităților (stretches) pe următorii trei piloni: sector populație, colateral și sectorul bancar, complementată cu o analiză a caracteristicilor structurale ale piețelor. Cadrul de analiză poate căpăta o dimensiune mai largă prin încorporarea de informații suplimentare privind

(55 CERS, Vulnerabilities in the EU residential real estate sector, noiembrie 2016 )

presiunile asupra sectorului populației (houseshold strains)56 care provin din calitatea locuințelor și din inegalitatea veniturilor, economisirii și accesului la creditare.

Expunerea sectorului bancar față de piața imobiliară rezidențială este substanțială: creditul populației cu garanții imobiliare57 reprezenta 80,4 miliarde lei în septembrie 2017. În plus, activele imobiliare reprezintă 70 la sută din totalul activelor deținute de populație, iar contribuția sectorului construcții și imobiliar la VAB este de 10,5 la sută (2016). În acest context, analiza sustenabilității evoluției curente a prețurilor imobilelor rezidențiale devine deosebit de utilă în contextul importanței pe care acest sector o are asupra sistemului financiar și economiei reale

Prețurile locuințelor au avut o dinamică pozitivă în contextul menținerii ratelor de dobândă la valori extrem de reduse, creșterii veniturilor populației și îmbunătățirii așteptărilor viitoare ale indivizilor privind situația financiară. Ritmul de creștere al prețurilor locuințelor a încetinit ușor în primul semestru al anului 2017, creșterea anuală fiind de 7,1 la sută (față de 7,3 la sută în decembrie 2016, în termeni reali), nivel sub evoluțiile înregistrate în țările din regiune (Grafic 2.35). Pentru București creșterea se menține peste nivelul țării (8,3 la sută, Grafic 2.36), dar sub nivelul înregistrat la finalul anului 2016 (9,7 la sută, termeni reali). La evoluția prețurilor imobiliare contribuie cel mai probabil demararea primelor etape de restrângere a programului Prima Casă și reajustarea așteptărilor populației privind oferta de credit.

Potrivit instituțiilor de credit59, tendința de majorare a prețurilor imobilelor rezidențiale a continuat și în T3/2017, așteptările fiind de continuare pe termen scurt. Indicele privind accesul la finanțare (affordability index60) indică existența unor diferențe la nivel național (Grafic A), care provin atât din evoluția prețurilor, cât și din nivelul de salarizare. Se observă totuși că persoanele din grupa de venit cel mai redus au cel mai mare nivel de supraîndatorare cu costurile asociate cu locuința (Grafic C). În plus, din punct de vedere al numărului de ani necesari pentru achiziționarea locuinței (price-to-income) fără intermediere financiară, pentru un apartament de 2 camere este nevoie de circa 10 ani, respectiv de 12,5 ani pentru achiziționarea unui apartament de 3 camere (Grafic B).

Creșterea nivelului LTV pentru creditele ipotecare nou acordate în primele nouă luni din 2017 (de la 74 la sută în decembrie 2016 la 78 la sută), coroborată cu creșterea salariilor și a așteptărilor pozitive privind situația financiară, a condus la scăderea numărului de ani necesari pentru economisirea avansului61 pentru un credit ipotecar standard, de la 5,6 ani în anul 2016, la 5 ani (în iunie 2017).

Notă: procentul populației pentru care costurile cu locuința depășesc 40 la sută din venitul disponibil. Costurile includ dobânda la creditul ipotecar sau chiria, costul utilităților etc.
Sursa: Eurostat

Deviația prețurilor imobilelor rezidențiale de la tendința pe termen lung (price gap), considerând un ciclu imobiliar scurt, a crescut până la 8,6 puncte procentuale (la iunie 2017). O analiză mai detaliată privind identificarea factorilor explicativi62 pentru evoluția pe termen scurt prețurilor imobiliare relevă existența unor etape diferite în evoluția acestora. În primul rând, se remarcă un grad foarte ridicat de persistență, ceea ce poate marca și o elasticitate mai redusă a prețurilor, dar și o decuplare de la evoluțiile structurale. De regulă, evoluția prețurilor imobiliare este caracterizată de un grad ridicat de persistență63, însă gradul de dependență de evoluțiile anterioare se modifică în diferite etape ale ciclului imobiliar. În al doilea rând, începând cu anul 2011, evoluția prețurilor pare să se decupleze de la evoluția stocului de credite ipotecare, în

 

Grafic C – Rata de supraîndatorare a populaţiei în funcţie de costurile cu locuința, după cuintila de venit

timp ce evoluția fluxului de credite ipotecare are o contribuție pozitivă la creșterea prețurilor, dar mai scăzută. În plus, componenta așteptărilor are un impact pozitiv și semnificativ în această etapă a ciclului imobiliar.

În ceea ce privește activitatea pieței imobiliare s-a constatat o intensificarea activității de construcție. Datele privind oferta imobiliară oferă o imagine pozitivă: (i) autorizațiile de construcție de clădiri rezidențiale s-au majorat cu 6,4 la sută în primele opt luni ale anului (comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut), și (ii) indicele producției de clădiri și-a intensificat creșterea (14 la sută în termeni anuali, iulie 2017).

În concluzie, rezultatele analizelor arată plasarea evoluţiilor recente în faza de expansiune a activităţii pieţei imobiliare, indicând necesitatea unei monitorizări atente a riscurilor dinspre această piaţă asupra sectorului financiar şi economiei reale.

 

Grafic 2.35. Evoluția anuală reală a prețului Grafic 2.36. Dinamica anuală nominală a imobilelor rezidențiale (2010=100) prețurilor locuințelor în București și restul țării

 

Sursa: Eurostat, calcule BNR Sursa: INS

 

Sursa: BNR – Raport de stabilitate financiara 2017  

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.