— unde conceptul de “imobiliar” este folosit în sensul unui credit cu destinație de investiție imobiliară garantat cu o ipotecă imobiliară – CONTEXTUL Poate vă mai amintiți discuțiile anului 2010 între diverșii participanți și supervisori ai relațiilor de creditare purtate în contextul intrării în vigoare a Ordonanței de Urgență a Guvernului nr. 50 privind contractele de credit pentru consumatori. La vremea respectivă, OUG 50 transpunea dispozițiile unei directive europene ce reglementa creditul de consum[1]. Discuțiile și polemica au pornit de la faptul că OUG 50 își extindea, fără să fie obligatoriu conform legislației europene, domeniul de aplicare și asupra creditului imobiliar, iar nu doar asupra celui de consum. Cu alte cuvinte, fără a se face distincție între creditul de consum și cel imobiliar, împrumutătorii din România au început să aplice un set de reguli comune referitoare, în principal, la standardizarea informației precontractuale și contractuale, precum și o transparență declarată a costurilor implicate de credit. La un interval de 3 ani, în Decembrie 2013, Parlamentul European și Consiliul Uniunii Europene adopta și directiva complementară referitoare la creditul imobiliar și obligă țările comunitare să o transpună în legislația națională în termen maxim de 2 ani de la publicare. Că o paranteză, această directivă a creditului imobiliar este pe masa de lucru a instituțiilor europene încă de acum 10 ani, fără a se atinge masa critică de interes din partea statelor membre în adoptarea ei. Criză financiară recentă a accelerat adoptarea acesteia și amendarea scopului inițial: de la crearea pieței comune la reglementarea mai amănunțită și mai conservatoare a participanților la relația de creditare imobiliară. Cu toate că România are un avans în implementare (avantajele oferite consumatorilor sunt deja asimilate, iar dezavantajele suferite de către împrumutători în 2010 se dovedesc acum a fi o greutate deja depășită), așteptăm totuși intrarea în vigoare a unei noi legislații naționale care să transpună în mod particular această din urmă directivă. Probabil că va fi pe agendă legislatorului nostru abia în anul 2015. Că o concluzie, Directiva Creditului Imobiliar, deși veche pe agendă UE, nu aduce noutăți și nici soluții inovatoare ori de dezvoltare viitoare. Își propune mai mult să finalizeze un demers vechi în condițiile în care criză financiară își are rădăcinile în creditarea imobiliară. Ori acest lucru pune sub presiune publică legiuitorii și supervizorii financiari de pretutindeni să acționeze, chiar dacă inoportun ori greșit. De asemenea, își propune să aducă sub reglementare categorii importante de jucători ai pieței imobiliare, intermediarii de credite, care în alte piețe europene au un rol extrem de activ și important în creditare (mult mai puțin dezvoltat în România). Cu toate acestea, va trebui să acordăm atenției felului în care Directiva va fi transpusă în legislația națională pentru a asigură coeziune cu legislația deja existența și eventual, corectarea unor excese ori stângăcii legislative actualmente în vigoare. Astfel, un exercițiu de evaluare și analiză a Directivei Creditului Imobiliar, ar trebui făcut încă de pe acum. Iată mai jos, cele mai importante aspecte care, fără a fi noutăți absolute față de legislația deja aplicabilă în România, aduc sau pot aduce prin transpunere, elemente de interes: LA CE SE REFERĂ

• Directiva acoperă: (1) contractele de credit pentru cosumatori garantate cu o ipotecă imobiliară sau legate în alt fel de imobile cu destinație rezidențială – le vom numi “credite imobiliare”; (2) obligația împrumutătorilor de a efectua o analiză de credit înainte de a acorda orice credit imobiliar, cu luarea în considerare a anumitor aspecte ale situației financiare a consumatorilor, aspecte pe care Directiva și-ar dori să le standardizeze în viitor; (3) anumite cerințe de supervizare din partea regulatorilor naționali (ex. Bancă Națională a României), precum și includerea sub această supervizare a tuturor intermediarilor de credit (cu privire la acest din urmă aspect, a se remarca că actualmente în România intermediarii de credit – brokerii, cum sunt numiți în limbaj comun – nu sunt supervizati de către BNR).

CARE ESTE AUTORITATEA DE SUPRAVEGHERE

• Statele membre (ale Uniunii Europene), vor desemna în maximum 2 ani – același termen în care sunt obligate să facă și transpunerea Directivei în legislația națională – autoritățile competente să asigure aplicarea Directivei Creditului Imobiliar. Atribuțiile specifice vor fi probabil împărțite între Banca Națională a României și Autoritatea Națională pentru Protecția Consumatorilor.

PRACTICI DE CREDITARE RESPONSABILA

•  Împrumutătorii în desfășurarea afacerii lor vor trebui să aibe: criterii de analiză de credit personalizate – așadar nu un sistem de analiză automată, bazat pe scoring; remunerarea angajaților trebuie să fie în așa fel făcută încât să nu încurajeze asumarea de riscuri peste nivelul de tolerantă al împrumutătorului; se poate interzice, prin legea națională, acordarea de comisioane de vânzare de către creditor către intermediarul de credit (brokerii de credit); angajații împrumutătorilor trebuie să aibe un anumit nivel al cunoștințelor de specialitate și al competențelor.
• Obligația împrumutătorilor de a analiza acordarea creditului: analiza de credit va avea la bază cu precădere, nu valoarea garanției, ci capacitatea consumatorului de a achita ratele de credit din veniturile regulate ce le obține. Totuși, se admite, și acest lucru este interesant de discutat, că în cazul unui credit de renovare, principalul element în analiza de credit ar putea fi valoarea prezentă sau viitoare (așteptându-se o creștere în urmă renovării) a imobilului în cauză. Va fi interesant de urmărit cum piața și BNR vor înțelege să transpună această nuanță și dacă vor înțelege să o transpună în vreun fel.
• Că o noutate cu potențial impact pozitiv asupra extinderii analizei de creditare și asupra veniturilor realizate de către rezindenti români în alte state ale Uniunii Europene, este obligația fiecărui stat membru de a asigura accesul tuturor impumutatorilor la bazele de date gen “Biroul de Credit” din țările respective. Este o măsură de liberalizare a accesului la informații extrem de importante pentru împrumutători în analiza de credit care dacă se implementează va deschide porți importante în creditare.

STANDARDIZAREA IN PREZENTAREA INFORMATIILOR

•  Informații și practici preliminare încheierii contractului de credit: împrumutătorii vor pune la dispoziția consumatorilor informații personalizate necesare pentru compararea de către consumator a diverselor credite imobiliare oferite în piață, pentru judecarea lor și a consecințelor aferente în mod corect și pentru luarea unei decizii informate dacă să încheie sau nu contractul de credit imobiliar propus. Aceste informații sunt standardizate într-un formular anexat la Directivă, similar, dar mai complex și mai nuanțat, cu cel aplicabil în prezent în România în baza OUG 50. Acest formular va fi folosit de absolut toți împrumutătorii pe întinsul Uniunii Europene.
• Dobânda Anuală Efectivă (DAE) va fi claculata după o formulă matematică de asemenea comună tuturor împrumutătorilor.

SERVICIILE DE CONSULTANTA DE CREDITARE

• Directiva insistă de asemenea, și pe serviciile de consultanță care pot fi oferite de către împrumutători în legătură cu propriile produse de creditare sau în legătură cu produsele altor competitori. Cum aceste servicii nu au fost tratate neapărat cu atenție sau distinctiv în activitatea de creditare de retail, în funcție de cum legislația națională va înțelege să transpună această noțiune, se pot deschide posibilități de diferențiere între împrumutători în funcție de calitatea serviciilor de consultanță prestate către consumatori.

VALUTA DE CREDITARE

• O altă noutate o reprezintă dispozițiile referitoare la creditele imobiliare acordate în altă valută decât cea națională. Înainte de a intra în câteva detalii, a se remarca că nicio dispoziție a Directivei nu se va aplica retroactiv. Creditele imobiliare acordate înainte de transpunerea Directivei în legislația națională nu vor fi afectate de niciuna din dispozițiile Directivei, că atare nici nu vor beneficia de opțiunile de convertire a monedei creditului. Revenind la noutate, Directiva precizează că în anumite condiții, consumatorii vor putea solicita împrumutătorilor să convertească moneda în care le-a fost acordat creditul (în măsură în care moneda diferă de cea locală sau de cea în care consumatorul realizează veniturile) în moneda locală. Directiva este generală în descrierea acestei opțiuni, deci, va fi interesant de urmărit cum legislația națională va transpune această opțiune. Probabil că va fi un subiect important de lobby din partea participanților în această piață.

INTARZIERILE LA PLATA CREDITELOR

• O altă aria în care întâlnim noutăți este cea a creditelor aflate în întârziere de plată și a executărilor silite. Statele membre vor trebui să adopte măsuri care să încurajeze împrumutătorii să intre în aranjamente de plată cu debitorii înainte să inițieze împotriva acestora măsuri de executare silită, măsuri care pot să interzică depășirea unui anumit nivel al penalităților de întârziere sau care să asigure că în cadrul vânzării la licitație publică împrumutătorii depun toate eforturile să se obțină cel mai bun preț, precum și măsuri care să prevadă anumite protecții ale consumatorului dacă, după vânzarea silită a bunului imobiliar ipotecat, consumatorul rămâne în continuare dator cu anumite sume către împrumutător. Ca un comentariu personal, toate aceste dispoziții sunt superficiale, împrumutătorii aplicând toate aceste reguli din proprie inițiativă întrucât le servește scopului principal al afacerii: să recupereze cât mai mult din datorie în condițiile păstrării unui echilibru între nevoile debitorului și posibilitățile acestuia de a se redresa în viitor. Piața din România oferă deja cu destulă complexitate soluții variante la dificultățile de plată ale debitorilor.

[1] Directiva 2014/17/EU a Parlamentului European și a Consiliului Uniunii Europene privind contractele de credit pentru consumatori având ca obiect proprietățile imobiliare rezidențiale [2]Directivei 2008/48/CE a Parlamentului European și a Consiliului din 23 aprilie 2008 privind contractele de credit pentru consumatori