{"id":4290,"date":"2018-02-14T14:35:20","date_gmt":"2018-02-14T11:35:20","guid":{"rendered":"http:\/\/verida.cloudz.ro\/?p=4290"},"modified":"2018-02-14T14:35:20","modified_gmt":"2018-02-14T11:35:20","slug":"directiva-creditului-imobiliar","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.verida.ro\/en\/2018\/02\/14\/directiva-creditului-imobiliar\/","title":{"rendered":"DIRECTIVA CREDITULUI IMOBILIAR"},"content":{"rendered":"
\n

<\/h1>\n
\n
<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n
\n

— unde conceptul de \u201cimobiliar\u201d este folosit \u00een sensul unui credit cu destina\u021bie de investi\u021bie imobiliar\u0103 garantat cu o ipotec\u0103 imobiliar\u0103 \u2013 CONTEXTUL Poate v\u0103 mai aminti\u021bi discu\u021biile anului 2010 \u00eentre diver\u0219ii participan\u021bi \u0219i supervisori ai rela\u021biilor de creditare purtate \u00een contextul intr\u0103rii \u00een vigoare a Ordonan\u021bei de Urgen\u021b\u0103 a Guvernului nr. 50 privind contractele de credit pentru consumatori. La vremea respectiv\u0103, OUG 50 transpunea dispozi\u021biile unei directive europene ce reglementa creditul de consum[1]. Discu\u021biile \u0219i polemica au pornit de la faptul c\u0103 OUG 50 \u00ee\u0219i extindea, f\u0103r\u0103 s\u0103 fie obligatoriu conform legisla\u021biei europene, domeniul de aplicare \u0219i asupra creditului imobiliar, iar nu doar asupra celui de consum. Cu alte cuvinte, f\u0103r\u0103 a se face distinc\u021bie \u00eentre creditul de consum \u0219i cel imobiliar, \u00eemprumut\u0103torii din Rom\u00e2nia au \u00eenceput s\u0103 aplice un set de reguli comune referitoare, \u00een principal, la standardizarea informa\u021biei precontractuale \u0219i contractuale, precum \u0219i o transparen\u021b\u0103 declarat\u0103 a costurilor implicate de credit. La un interval de 3 ani, \u00een Decembrie 2013, Parlamentul European \u0219i Consiliul Uniunii Europene adopta \u0219i directiva complementar\u0103 referitoare la creditul imobiliar \u0219i oblig\u0103 \u021b\u0103rile comunitare s\u0103 o transpun\u0103 \u00een legisla\u021bia na\u021bional\u0103 \u00een termen maxim de 2 ani de la publicare. C\u0103 o parantez\u0103, aceast\u0103 directiv\u0103 a creditului imobiliar este pe masa de lucru a institu\u021biilor europene \u00eenc\u0103 de acum 10 ani, f\u0103r\u0103 a se atinge masa critic\u0103 de interes din partea statelor membre \u00een adoptarea ei. Criz\u0103 financiar\u0103 recent\u0103 a accelerat adoptarea acesteia \u0219i amendarea scopului ini\u021bial: de la crearea pie\u021bei comune la reglementarea mai am\u0103nun\u021bit\u0103 \u0219i mai conservatoare a participan\u021bilor la rela\u021bia de creditare imobiliar\u0103. Cu toate c\u0103 Rom\u00e2nia are un avans \u00een implementare (avantajele oferite consumatorilor sunt deja asimilate, iar dezavantajele suferite de c\u0103tre \u00eemprumut\u0103tori \u00een 2010 se dovedesc acum a fi o greutate deja dep\u0103\u0219it\u0103), a\u0219tept\u0103m totu\u0219i intrarea \u00een vigoare a unei noi legisla\u021bii na\u021bionale care s\u0103 transpun\u0103 \u00een mod particular aceast\u0103 din urm\u0103 directiv\u0103. Probabil c\u0103 va fi pe agend\u0103 legislatorului nostru abia \u00een anul 2015. C\u0103 o concluzie, Directiva Creditului Imobiliar, de\u0219i veche pe agend\u0103 UE, nu aduce nout\u0103\u021bi \u0219i nici solu\u021bii inovatoare ori de dezvoltare viitoare. \u00ce\u0219i propune mai mult s\u0103 finalizeze un demers vechi \u00een condi\u021biile \u00een care criz\u0103 financiar\u0103 \u00ee\u0219i are r\u0103d\u0103cinile \u00een creditarea imobiliar\u0103. Ori acest lucru pune sub presiune public\u0103 legiuitorii \u0219i supervizorii financiari de pretutindeni s\u0103 ac\u021bioneze, chiar dac\u0103 inoportun ori gre\u0219it. De asemenea, \u00ee\u0219i propune s\u0103 aduc\u0103 sub reglementare categorii importante de juc\u0103tori ai pie\u021bei imobiliare, intermediarii de credite, care \u00een alte pie\u021be europene au un rol extrem de activ \u0219i important \u00een creditare (mult mai pu\u021bin dezvoltat \u00een Rom\u00e2nia). Cu toate acestea, va trebui s\u0103 acord\u0103m aten\u021biei felului \u00een care Directiva va fi transpus\u0103 \u00een legisla\u021bia na\u021bional\u0103 pentru a asigur\u0103 coeziune cu legisla\u021bia deja existen\u021ba \u0219i eventual, corectarea unor excese ori st\u00e2ng\u0103cii legislative actualmente \u00een vigoare. Astfel, un exerci\u021biu de evaluare \u0219i analiz\u0103 a Directivei Creditului Imobiliar, ar trebui f\u0103cut \u00eenc\u0103 de pe acum. Iat\u0103 mai jos, cele mai importante aspecte care, f\u0103r\u0103 a fi nout\u0103\u021bi absolute fa\u021b\u0103 de legisla\u021bia deja aplicabil\u0103 \u00een Rom\u00e2nia, aduc sau pot aduce prin transpunere, elemente de interes: LA CE SE REFER\u0102<\/p>\n

    \n
  • Directiva acoper\u0103: (1) contractele de credit pentru cosumatori garantate cu o ipotec\u0103 imobiliar\u0103 sau legate \u00een alt fel de imobile cu destina\u021bie reziden\u021bial\u0103 \u2013 le vom numi \u201ccredite imobiliare\u201d; (2) obliga\u021bia \u00eemprumut\u0103torilor de a efectua o analiz\u0103 de credit \u00eenainte de a acorda orice credit imobiliar, cu luarea \u00een considerare a anumitor aspecte ale situa\u021biei financiare a consumatorilor, aspecte pe care Directiva \u0219i-ar dori s\u0103 le standardizeze \u00een viitor; (3) anumite cerin\u021be de supervizare din partea regulatorilor na\u021bionali (ex. Banc\u0103 Na\u021bional\u0103 a Rom\u00e2niei), precum \u0219i includerea sub aceast\u0103 supervizare a tuturor intermediarilor de credit (cu privire la acest din urm\u0103 aspect, a se remarca c\u0103 actualmente \u00een Rom\u00e2nia intermediarii de credit \u2013 brokerii, cum sunt numi\u021bi \u00een limbaj comun \u2013 nu sunt supervizati de c\u0103tre BNR).<\/li>\n<\/ul>\n

    CARE ESTE AUTORITATEA DE SUPRAVEGHERE<\/p>\n

      \n
    • Statele membre (ale Uniunii Europene), vor desemna \u00een maximum 2 ani \u2013 acela\u0219i termen \u00een care sunt obligate s\u0103 fac\u0103 \u0219i transpunerea Directivei \u00een legisla\u021bia na\u021bional\u0103 \u2013 autorit\u0103\u021bile competente s\u0103 asigure aplicarea Directivei Creditului Imobiliar. Atribu\u021biile specifice vor fi probabil \u00eemp\u0103r\u021bite \u00eentre Banca Na\u021bional\u0103 a Rom\u00e2niei \u0219i Autoritatea Na\u021bional\u0103 pentru Protec\u021bia Consumatorilor.<\/li>\n<\/ul>\n

      PRACTICI DE CREDITARE RESPONSABILA<\/p>\n

        \n
      • \u00a0\u00cemprumut\u0103torii \u00een desf\u0103\u0219urarea afacerii lor vor trebui s\u0103 aibe: criterii de analiz\u0103 de credit personalizate \u2013 a\u0219adar nu un sistem de analiz\u0103 automat\u0103, bazat pe scoring; remunerarea angaja\u021bilor trebuie s\u0103 fie \u00een a\u0219a fel f\u0103cut\u0103 \u00eenc\u00e2t s\u0103 nu \u00eencurajeze asumarea de riscuri peste nivelul de tolerant\u0103 al \u00eemprumut\u0103torului; se poate interzice, prin legea na\u021bional\u0103, acordarea de comisioane de v\u00e2nzare de c\u0103tre creditor c\u0103tre intermediarul de credit (brokerii de credit); angaja\u021bii \u00eemprumut\u0103torilor trebuie s\u0103 aibe un anumit nivel al cuno\u0219tin\u021belor de specialitate \u0219i al competen\u021belor.<\/li>\n
      • Obliga\u021bia \u00eemprumut\u0103torilor de a analiza acordarea creditului: analiza de credit va avea la baz\u0103 cu prec\u0103dere, nu valoarea garan\u021biei, ci capacitatea consumatorului de a achita ratele de credit din veniturile regulate ce le ob\u021bine. Totu\u0219i, se admite, \u0219i acest lucru este interesant de discutat, c\u0103 \u00een cazul unui credit de renovare, principalul element \u00een analiza de credit ar putea fi valoarea prezent\u0103 sau viitoare (a\u0219tept\u00e2ndu-se o cre\u0219tere \u00een urm\u0103 renov\u0103rii) a imobilului \u00een cauz\u0103. Va fi interesant de urm\u0103rit cum pia\u021ba \u0219i BNR vor \u00een\u021belege s\u0103 transpun\u0103 aceast\u0103 nuan\u021b\u0103 \u0219i dac\u0103 vor \u00een\u021belege s\u0103 o transpun\u0103 \u00een vreun fel.<\/li>\n
      • C\u0103 o noutate cu poten\u021bial impact pozitiv asupra extinderii analizei de creditare \u0219i asupra veniturilor realizate de c\u0103tre rezindenti rom\u00e2ni \u00een alte state ale Uniunii Europene, este obliga\u021bia fiec\u0103rui stat membru de a asigura accesul tuturor impumutatorilor la bazele de date gen \u201cBiroul de Credit\u201d din \u021b\u0103rile respective. Este o m\u0103sur\u0103 de liberalizare a accesului la informa\u021bii extrem de importante pentru \u00eemprumut\u0103tori \u00een analiza de credit care dac\u0103 se implementeaz\u0103 va deschide por\u021bi importante \u00een creditare.<\/li>\n<\/ul>\n

        STANDARDIZAREA IN PREZENTAREA INFORMATIILOR<\/p>\n

          \n
        • \u00a0Informa\u021bii \u0219i practici preliminare \u00eencheierii contractului de credit: \u00eemprumut\u0103torii vor pune la dispozi\u021bia consumatorilor informa\u021bii personalizate necesare pentru compararea de c\u0103tre consumator a diverselor credite imobiliare oferite \u00een pia\u021b\u0103, pentru judecarea lor \u0219i a consecin\u021belor aferente \u00een mod corect \u0219i pentru luarea unei decizii informate dac\u0103 s\u0103 \u00eencheie sau nu contractul de credit imobiliar propus. Aceste informa\u021bii sunt standardizate \u00eentr-un formular anexat la Directiv\u0103, similar, dar mai complex \u0219i mai nuan\u021bat, cu cel aplicabil \u00een prezent \u00een Rom\u00e2nia \u00een baza OUG 50. Acest formular va fi folosit de absolut to\u021bi \u00eemprumut\u0103torii pe \u00eentinsul Uniunii Europene.<\/li>\n
        • Dob\u00e2nda Anual\u0103 Efectiv\u0103 (DAE) va fi claculata dup\u0103 o formul\u0103 matematic\u0103 de asemenea comun\u0103 tuturor \u00eemprumut\u0103torilor.<\/li>\n<\/ul>\n

          SERVICIILE DE CONSULTANTA DE CREDITARE<\/p>\n

            \n
          • Directiva insist\u0103 de asemenea, \u0219i pe serviciile de consultan\u021b\u0103 care pot fi oferite de c\u0103tre \u00eemprumut\u0103tori \u00een leg\u0103tur\u0103 cu propriile produse de creditare sau \u00een leg\u0103tur\u0103 cu produsele altor competitori. Cum aceste servicii nu au fost tratate neap\u0103rat cu aten\u021bie sau distinctiv \u00een activitatea de creditare de retail, \u00een func\u021bie de cum legisla\u021bia na\u021bional\u0103 va \u00een\u021belege s\u0103 transpun\u0103 aceast\u0103 no\u021biune, se pot deschide posibilit\u0103\u021bi de diferen\u021biere \u00eentre \u00eemprumut\u0103tori \u00een func\u021bie de calitatea serviciilor de consultan\u021b\u0103 prestate c\u0103tre consumatori.<\/li>\n<\/ul>\n

            VALUTA DE CREDITARE<\/p>\n

              \n
            • O alt\u0103 noutate o reprezint\u0103 dispozi\u021biile referitoare la creditele imobiliare acordate \u00een alt\u0103 valut\u0103 dec\u00e2t cea na\u021bional\u0103. \u00cenainte de a intra \u00een c\u00e2teva detalii, a se remarca c\u0103 nicio dispozi\u021bie a Directivei nu se va aplica retroactiv. Creditele imobiliare acordate \u00eenainte de transpunerea Directivei \u00een legisla\u021bia na\u021bional\u0103 nu vor fi afectate de niciuna din dispozi\u021biile Directivei, c\u0103 atare nici nu vor beneficia de op\u021biunile de convertire a monedei creditului. Revenind la noutate, Directiva precizeaz\u0103 c\u0103 \u00een anumite condi\u021bii, consumatorii vor putea solicita \u00eemprumut\u0103torilor s\u0103 converteasc\u0103 moneda \u00een care le-a fost acordat creditul (\u00een m\u0103sur\u0103 \u00een care moneda difer\u0103 de cea local\u0103 sau de cea \u00een care consumatorul realizeaz\u0103 veniturile) \u00een moneda local\u0103. Directiva este general\u0103 \u00een descrierea acestei op\u021biuni, deci, va fi interesant de urm\u0103rit cum legisla\u021bia na\u021bional\u0103 va transpune aceast\u0103 op\u021biune. Probabil c\u0103 va fi un subiect important de lobby din partea participan\u021bilor \u00een aceast\u0103 pia\u021b\u0103.<\/li>\n<\/ul>\n

              INTARZIERILE LA PLATA CREDITELOR<\/p>\n

                \n
              • O alt\u0103 aria \u00een care \u00eent\u00e2lnim nout\u0103\u021bi este cea a creditelor aflate \u00een \u00eent\u00e2rziere de plat\u0103 \u0219i a execut\u0103rilor silite. Statele membre vor trebui s\u0103 adopte m\u0103suri care s\u0103 \u00eencurajeze \u00eemprumut\u0103torii s\u0103 intre \u00een aranjamente de plat\u0103 cu debitorii \u00eenainte s\u0103 ini\u021bieze \u00eempotriva acestora m\u0103suri de executare silit\u0103, m\u0103suri care pot s\u0103 interzic\u0103 dep\u0103\u0219irea unui anumit nivel al penalit\u0103\u021bilor de \u00eent\u00e2rziere sau care s\u0103 asigure c\u0103 \u00een cadrul v\u00e2nz\u0103rii la licita\u021bie public\u0103 \u00eemprumut\u0103torii depun toate eforturile s\u0103 se ob\u021bin\u0103 cel mai bun pre\u021b, precum \u0219i m\u0103suri care s\u0103 prevad\u0103 anumite protec\u021bii ale consumatorului dac\u0103, dup\u0103 v\u00e2nzarea silit\u0103 a bunului imobiliar ipotecat, consumatorul r\u0103m\u00e2ne \u00een continuare dator cu anumite sume c\u0103tre \u00eemprumut\u0103tor. Ca un comentariu personal, toate aceste dispozi\u021bii sunt superficiale, \u00eemprumut\u0103torii aplic\u00e2nd toate aceste reguli din proprie ini\u021biativ\u0103 \u00eentruc\u00e2t le serve\u0219te scopului principal al afacerii: s\u0103 recupereze c\u00e2t mai mult din datorie \u00een condi\u021biile p\u0103str\u0103rii unui echilibru \u00eentre nevoile debitorului \u0219i posibilit\u0103\u021bile acestuia de a se redresa \u00een viitor. Pia\u021ba din Rom\u00e2nia ofer\u0103 deja cu destul\u0103 complexitate solu\u021bii variante la dificult\u0103\u021bile de plat\u0103 ale debitorilor.<\/li>\n<\/ul>\n

                [1] Directiva 2014\/17\/EU a Parlamentului European \u0219i a Consiliului Uniunii Europene privind contractele de credit pentru consumatori av\u00e2nd ca obiect propriet\u0103\u021bile imobiliare reziden\u021biale [2]Directivei 2008\/48\/CE a Parlamentului European \u0219i a Consiliului din 23 aprilie 2008 privind contractele de credit pentru consumatori<\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

                — unde conceptul de \u201cimobiliar\u201d este folosit \u00een sensul unui credit cu destina\u021bie de investi\u021bie imobiliar\u0103 garantat cu o ipotec\u0103 […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":4291,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"jetpack_post_was_ever_published":false,"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-4290","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-fara-categorie","post-item clearfix"],"aioseo_notices":[],"jetpack_featured_media_url":"https:\/\/www.verida.ro\/en\/wp-content\/uploads\/sites\/2\/2018\/02\/credit-imobiliar.jpg","jetpack_sharing_enabled":true,"jetpack_shortlink":"https:\/\/wp.me\/pa3oFH-17c","_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.verida.ro\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4290","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.verida.ro\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.verida.ro\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.verida.ro\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.verida.ro\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=4290"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.verida.ro\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4290\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.verida.ro\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/4291"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.verida.ro\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=4290"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.verida.ro\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=4290"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.verida.ro\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=4290"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}