{"id":255,"date":"2015-03-25T08:41:46","date_gmt":"2015-03-25T08:41:46","guid":{"rendered":"http:\/\/demo.athemes.com\/sydney-pro\/?p=255"},"modified":"2015-03-25T08:41:46","modified_gmt":"2015-03-25T08:41:46","slug":"just-a-crowded-street","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.verida.ro\/en\/2015\/03\/25\/just-a-crowded-street\/","title":{"rendered":"RISCURI \u0218I OPORTUNIT\u0102\u021aI PE PIA\u021aA IMOBILIAR\u0102"},"content":{"rendered":"
\n
\n
<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n
\n

Creditele ipotecare prezint\u0103 o senzitivitate mai mare, fa\u021b\u0103 de creditul de consum, la posibile \u0219ocuri asupra ratei dob\u00e2nzii, venitului sau cursului de schimb, date fiind maturitatea \u0219i sumele contractate mai mari. \u00cen contextul \u00een care ratele de dob\u00e2nd\u0103 se afl\u0103 \u00een prezent la minime istorice, riscul principal pe termen mediu \u00eel reprezint\u0103 impactul viitoarelor cre\u0219teri \u00een costul de finan\u021bare asupra gradului de \u00eendatorare. DSTI aferent creditului ipotecar ar suferi cea mai mare cre\u0219tere \u00een cazul unei major\u0103ri a ratei dob\u00e2nzii de 2 puncte procentuale (cu 5,3 puncte procentuale, Grafic 2.27). Structural, \u0219ocul de dob\u00e2nd\u0103 ar genera o cre\u0219tere a ponderii debitorilor cu DSTI de peste 40 la sut\u0103 cu aproximativ 10 puncte procentuale. Mai mult, \u00een perioada iunie 2016-iunie 2017, valoarea median\u0103 a unui credit ipotecar nou contractat a continuat s\u0103 se majoreze, fiind cu 5 la sut\u0103 peste nivelul aferent expunerilor bancare ipotecare \u00een stoc. Acest lucru conduce la o cre\u0219tere a senzitivit\u0103\u021bii gradului de \u00eendatorare la modificarea ratei dob\u00e2nzii, amplific\u00e2nd vulnerabilitatea debitorilor.<\/p>\n

Majoritatea debitorilor cu credite ipotecare ar resim\u021bi \u00een timp real un poten\u021bial \u0219oc pe rata de dob\u00e2nd\u0103. Creditele ipotecare nou acordate au rata dob\u00e2nzii variabil\u0103 \u00een propor\u021bie de 95 la sut\u0103, \u00een timp ce creditele de consum sunt acordate \u00een propor\u021bie de 58 la sut\u0103 cu dob\u00e2nd\u0103 fix\u0103 (ianuarie-septembrie 2017, Grafic 2.28). Riscul de dob\u00e2nd\u0103 este mai pronun\u021bat \u00een cazul creditelor ipotecare, relativ la creditele de consum prin prisma acord\u0103rii acestora pe maturit\u0103\u021bi mai lungi (p\u00e2n\u0103 la 30 de ani, fa\u021b\u0103 de 5 ani \u00een medie) \u0219i la valori mult mai ridicate. Totodat\u0103, \u015focul de dob\u00e2nd\u0103 cu care s-ar putea confrunta debitorii a c\u0103ror rat\u0103 de dob\u00e2nd\u0103 a fost fix\u0103 pentru primii cinci ani ar putea determina modific\u0103ri mult mai importante \u00een cazul creditelor ipotecare cu dob\u00e2nd\u0103 fix\u0103 \u00een momentul trecerii de la regimul de dob\u00e2nd\u0103 fix\u0103 la cea variabil\u0103 (creditele ipotecare cu dob\u00e2nd\u0103 fix\u0103 pe o perioad\u0103 de cinci ani reprezint\u0103 3 la sut\u0103 din volumul creditelor noi, ianuarie \u2013 septembrie 2017). Estim\u0103ri preliminare arat\u0103 c\u0103 rata creditelor neperformante la nivelul sectorului popula\u0163iei s-ar majora de la valoarea actual\u0103 de 5,8 la sut\u0103, la 7,3 la sut\u0103 \u00eentr-un orizont de un an de zile \u00een ipoteza unui \u015foc de 200 de puncte de baz\u0103 pe rata dob\u00e2nzii. \u00cen aceste condi\u021bii, este necesar ca debitorii s\u0103 fie \u00een permanen\u021b\u0103 informa\u021bi despre riscurile cu care se pot confrunta pe termen mediu pentru a preveni \u00eendatorarea \u00een condi\u0163ii \u00een care ulterior s-ar putea confrunta cu probleme \u00een rambursarea respectivelor obliga\u0163ii financiare. Astfel, debitorii ar fi mai bine proteja\u0163i, pe termen mediu, dac\u0103 ar solicita \u00een mai mare m\u0103sur\u0103 \u00eencheierea de contracte de credite cu dob\u00e2nd\u0103 fix\u0103.\u00a0<\/strong><\/p>\n

\u00a0<\/strong>Not\u0103: Sunt incluse printre creditele cu dob\u00e2nd\u0103 variabil\u0103 \u0219i creditele cu dob\u00e2nd\u0103 cu perioad\u0103 fix\u0103 sub un 1 an.<\/p>\n

Debitorii sunt expu\u0219i riscurilor macroeconomice \u0219i prin canalul sc\u0103derii venitului. \u00cen condi\u021biile prezente, o sc\u0103dere cu 6 la sut\u0103 a veniturilor persoanelor \u00eendatorate poate conduce la o cre\u0219tere a gradului de \u00eendatorare cu p\u00e2n\u0103 la 2 puncte procentuale. Mai mult, acest impact poate genera \u00een timp materializarea unei neperforman\u021be importante, a\u0219a cum s-a putut observa \u00een cazul debitorilor angaja\u021bi \u00een administra\u021bia public\u0103 \u0219i care au suferit o diminuare a salariilor cu 25 la sut\u0103 \u00een luna iulie a anului 2010, \u00een contextul crizei economice.<\/p>\n

\"\"Grafic 2.28 Ponderea fluxurilor de credit dup\u0103 tipul ratei dob\u00e2nzii<\/strong><\/p>\n

 <\/p>\n

\u00cen ceea ce prive\u015fte vulnerabilit\u0103\u021bile la care sunt expu\u0219i debitorii care se \u00eendatoreaz\u0103 de la IFN, BNR a luat m\u0103suri de limitare a acestora pentru IFN care practic\u0103 rate ale dob\u00e2nzilor la niveluri extrem de ridicate. Astfel, IFN care acord\u0103 credite la dob\u00e2nzi foarte mari (de exemplu credite de consum cu durat\u0103 ini\u021bial\u0103 de peste 90 de zile \u00een lei \u0219i cu dob\u00e2nd\u0103 de 10 ori peste nivelul ratei aferente facilit\u0103\u0163ii de creditare a BNR) vor fi \u00eenscrise \u00een Registrul special \u0219i vor trebui s\u0103 \u00eendeplineasc\u0103 cerin\u021be de capital mai stricte. Verida Credit fiind inscrisa in Registru Special inca din 2014.<\/p>\n

 <\/p>\n

La nivel european, monitorizarea riscurilor \u015fi vulnerabilit\u0103\u0163ilor dinspre pia\u0163a imobiliar\u0103 reziden\u0163ial\u0103 \u015fi comercial\u0103 reprezint\u0103 o prioritate. \u00cen urma evalu\u0103rilor derulate de CERS \u00een anul 201655, pentru Rom\u00e2nia \u0219i \u021b\u0103rile din regiune nu au fost identificate vulnerabilit\u0103\u021bi de natur\u0103 sistemic\u0103 provenind dinspre pie\u021bele imobiliare reziden\u021biale. Metodologia de evaluare aplicat\u0103 de CERS implic\u0103 monitorizarea vulnerabilit\u0103\u021bilor (stretches<\/em>) pe urm\u0103torii trei piloni: sector popula\u021bie, colateral \u0219i sectorul bancar, complementat\u0103 cu o analiz\u0103 a caracteristicilor structurale ale pie\u021belor. Cadrul de analiz\u0103 poate c\u0103p\u0103ta o dimensiune mai larg\u0103 prin \u00eencorporarea de informa\u021bii suplimentare privind<\/p>\n

(55 CERS, Vulnerabilities in the EU residential real estate sector, noiembrie 2016 )<\/p>\n

presiunile asupra sectorului popula\u021biei (houseshold strains<\/em>)56 care provin din calitatea locuin\u021belor \u0219i din inegalitatea veniturilor, economisirii \u0219i accesului la creditare.<\/p>\n

Expunerea sectorului bancar fa\u021b\u0103 de pia\u021ba imobiliar\u0103 reziden\u021bial\u0103 este substan\u021bial\u0103: creditul popula\u021biei cu garan\u021bii imobiliare57 reprezenta 80,4 miliarde lei \u00een septembrie 2017. \u00cen plus, activele imobiliare reprezint\u0103 70 la sut\u0103 din totalul activelor de\u021binute de popula\u021bie, iar contribu\u021bia sectorului construc\u021bii \u0219i imobiliar la VAB este de 10,5 la sut\u0103 (2016). \u00cen acest context, analiza sustenabilit\u0103\u021bii evolu\u021biei curente a pre\u021burilor imobilelor reziden\u021biale devine deosebit de util\u0103 \u00een contextul importan\u021bei pe care acest sector o are asupra sistemului financiar \u0219i economiei reale<\/p>\n

Pre\u021burile locuin\u021belor au avut o dinamic\u0103 pozitiv\u0103 \u00een contextul men\u021binerii ratelor de dob\u00e2nd\u0103 la valori extrem de reduse, cre\u0219terii veniturilor popula\u021biei \u0219i \u00eembun\u0103t\u0103\u021birii a\u0219tept\u0103rilor viitoare ale indivizilor privind situa\u021bia financiar\u0103. Ritmul de cre\u0219tere al pre\u021burilor locuin\u021belor a \u00eencetinit u\u0219or \u00een primul semestru al anului 2017, cre\u0219terea anual\u0103 fiind de 7,1 la sut\u0103 (fa\u021b\u0103 de 7,3 la sut\u0103 \u00een decembrie 2016, \u00een termeni reali), nivel sub evolu\u021biile \u00eenregistrate \u00een \u021b\u0103rile din regiune (Grafic 2.35). Pentru Bucure\u0219ti cre\u0219terea se men\u021bine peste nivelul \u021b\u0103rii (8,3 la sut\u0103, Grafic 2.36), dar sub nivelul \u00eenregistrat la finalul anului 2016 (9,7 la sut\u0103, termeni reali). La evolu\u021bia pre\u021burilor imobiliare contribuie cel mai probabil demararea primelor etape de restr\u00e2ngere a programului Prima Cas\u0103 \u0219i reajustarea a\u0219tept\u0103rilor popula\u021biei privind oferta de credit.<\/p>\n

Potrivit institu\u021biilor de credit59, tendin\u021ba de majorare a pre\u021burilor imobilelor reziden\u021biale a continuat \u0219i \u00een T3\/2017, a\u0219tept\u0103rile fiind de continuare pe termen scurt. Indicele privind accesul la finan\u021bare (affordability index<\/em>60) indic\u0103 existen\u021ba unor diferen\u021be la nivel na\u021bional (Grafic A), care provin at\u00e2t din evolu\u021bia pre\u021burilor, c\u00e2t \u0219i din nivelul de salarizare. Se observ\u0103 totu\u0219i c\u0103 persoanele din grupa de venit cel mai redus au cel mai mare nivel de supra\u00eendatorare cu costurile asociate cu locuin\u021ba (Grafic C). \u00cen plus, din punct de vedere al num\u0103rului de ani\u00a0necesari pentru achizi\u021bionarea locuin\u021bei (price-to-income<\/em>) f\u0103r\u0103 intermediere financiar\u0103, pentru un apartament de 2 camere este nevoie de circa 10 ani, respectiv de 12,5 ani pentru achizi\u021bionarea unui apartament de 3 camere (Grafic B).<\/p>\n

\"\"\"\"<\/p>\n

Cre\u0219terea nivelului LTV pentru creditele ipotecare nou acordate \u00een primele nou\u0103 luni din 2017 (de la 74 la sut\u0103 \u00een decembrie 2016 la 78 la sut\u0103), coroborat\u0103 cu cre\u0219terea salariilor \u0219i a a\u0219tept\u0103rilor pozitive privind situa\u021bia financiar\u0103, a condus la sc\u0103derea num\u0103rului de ani necesari pentru economisirea avansului61 pentru un credit ipotecar standard, de la 5,6 ani \u00een anul 2016, la 5 ani (\u00een iunie 2017).<\/p>\n

Not\u0103: procentul popula\u021biei pentru care costurile cu locuin\u021ba dep\u0103\u0219esc 40 la sut\u0103 din venitul disponibil. Costurile includ dob\u00e2nda la creditul ipotecar sau chiria, costul utilit\u0103\u021bilor etc.\u2028Sursa: Eurostat<\/em><\/p>\n

Devia\u021bia pre\u021burilor imobilelor reziden\u021biale de la tendin\u021ba pe termen lung (price gap<\/em>), consider\u00e2nd un ciclu imobiliar scurt, a crescut p\u00e2n\u0103 la 8,6 puncte procentuale (la iunie 2017). O analiz\u0103 mai detaliat\u0103 privind identificarea factorilor explicativi62 pentru evolu\u021bia pe termen scurt pre\u021burilor imobiliare relev\u0103 existen\u021ba unor etape diferite \u00een evolu\u021bia acestora. \u00cen primul r\u00e2nd, se remarc\u0103 un grad foarte ridicat de persisten\u021b\u0103, ceea ce poate marca \u0219i o elasticitate mai redus\u0103 a pre\u021burilor, dar \u0219i o decuplare de la evolu\u021biile structurale. De regul\u0103, evolu\u021bia pre\u021burilor imobiliare este caracterizat\u0103 de un grad ridicat de persisten\u021b\u010363, \u00eens\u0103 gradul de dependen\u021b\u0103 de evolu\u021biile anterioare se modific\u0103 \u00een diferite etape ale ciclului imobiliar. \u00cen al doilea r\u00e2nd, \u00eencep\u00e2nd cu anul 2011, evolu\u021bia pre\u021burilor pare s\u0103 se decupleze de la evolu\u021bia stocului de credite ipotecare, \u00een<\/p>\n

 <\/p>\n

\"\"<\/a><\/p>\n

Grafic C \u2013 Rata de supra\u00eendatorare a popula\u0163iei \u00een func\u0163ie de costurile cu locuin\u021ba, dup\u0103 cuintila de venit<\/strong><\/p>\n

timp ce evolu\u021bia fluxului de credite ipotecare are o contribu\u021bie pozitiv\u0103 la cre\u0219terea pre\u021burilor, dar mai sc\u0103zut\u0103. \u00cen plus, componenta a\u0219tept\u0103rilor are un impact pozitiv \u0219i semnificativ \u00een aceast\u0103 etap\u0103 a ciclului imobiliar.<\/p>\n

\u00cen ceea ce prive\u0219te activitatea pie\u021bei imobiliare s-a constatat o intensificarea activit\u0103\u021bii de construc\u021bie. Datele privind oferta imobiliar\u0103 ofer\u0103 o imagine pozitiv\u0103: (i) autoriza\u021biile de construc\u021bie de cl\u0103diri reziden\u021biale s-au majorat cu 6,4 la sut\u0103 \u00een primele opt luni ale anului (comparativ cu aceea\u0219i perioad\u0103 a anului trecut), \u0219i (ii) indicele produc\u021biei de cl\u0103diri \u0219i-a intensificat cre\u0219terea (14 la sut\u0103 \u00een termeni anuali, iulie 2017).<\/p>\n

\u00cen concluzie, rezultatele analizelor arat\u0103 plasarea evolu\u0163iilor recente \u00een faza de expansiune a activit\u0103\u0163ii pie\u0163ei imobiliare, indic\u00e2nd necesitatea unei monitoriz\u0103ri atente a riscurilor dinspre aceast\u0103 pia\u0163\u0103 asupra sectorului financiar \u015fi economiei reale.<\/p>\n

\"\"<\/a>\u00a0<\/strong><\/p>\n

Grafic 2.35. Evolu\u021bia anual\u0103 real\u0103 a pre\u021bului Grafic 2.36. Dinamica anual\u0103 nominal\u0103 a imobilelor reziden\u021biale (2010=100) pre\u021burilor locuin\u021belor \u00een Bucure\u0219ti \u0219i restul \u021b\u0103rii<\/strong><\/p>\n

 <\/p>\n

Sursa: Eurostat, calcule BNR Sursa: INS<\/em><\/p>\n

\u00a0<\/em><\/p>\n

Sursa: BNR \u2013 Raport de stabilitate financiara 2017\u00a0<\/em><\/a>\u00a0<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Creditele ipotecare prezint\u0103 o senzitivitate mai mare, fa\u021b\u0103 de creditul de consum, la posibile \u0219ocuri asupra ratei dob\u00e2nzii, venitului sau […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":4271,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"jetpack_post_was_ever_published":false,"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-255","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-fara-categorie","post-item clearfix"],"aioseo_notices":[],"jetpack_featured_media_url":"https:\/\/www.verida.ro\/en\/wp-content\/uploads\/sites\/2\/2015\/03\/AAEAAQAAAAAAAAjEAAAAJDgxZDdkNjQxLTE3MjctNDhjZC1iNjg3LTgxY2I2OWE2MzI4OQ.png","jetpack_sharing_enabled":true,"jetpack_shortlink":"https:\/\/wp.me\/pa3oFH-47","_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.verida.ro\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/255","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.verida.ro\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.verida.ro\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.verida.ro\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.verida.ro\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=255"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.verida.ro\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/255\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.verida.ro\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/4271"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.verida.ro\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=255"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.verida.ro\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=255"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.verida.ro\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=255"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}